Comment investir dans l’immobilier: les bases

Comment investir dans l’immobilier: les bases

21 juillet 2020 0 Par Sarah

Cet article fait partie de notre plus grand guide d’investissement immobilier disponible ici .
Pour beaucoup, l’investissement immobilier est un territoire inconnu. Contrairement aux actions et aux obligations – souvent appelées «actifs traditionnels» – l’immobilier est considéré jusqu’à récemment comme un «actif alternatif», historiquement coûteux et difficile d’accès et de financement.

Mais ce n’est pas parce qu’investir dans l’immobilier peut être une opportunité d’investissement inconnue que cela doit être évité. L’immobilier peut offrir un moyen lucratif et fiable d’obtenir des rendements substantiels à court et à long terme. Et il peut compléter votre portefeuille avec des avantages uniques, notamment une diversification du portefeuille et des avantages fiscaux .

Malgré des avantages évidents, investir dans l’immobilier peut sembler intimidant sans un point de départ évident. Cela ne doit pas être le cas, cependant. Dans cet article, nous discutons des principes fondamentaux de l’investissement immobilier, y compris huit façons différentes de commencer immédiatement.

Alors, tout d’abord: qu’est – ce que l’investissement immobilier?

Qu’est-ce que l’investissement immobilier?
L’investissement immobilier est l’achat, la propriété, la location ou la vente de terrains et de toutes les structures qui s’y trouvent dans le but de gagner de l’argent. L’immobilier se divise généralement en quatre catégories: résidentiel, commercial, industriel et foncier .

Immobilier résidentiel: L’ immobilier résidentiel se compose de maisons unifamiliales, de maisons multifamiliales, de maisons en rangée et de condominiums. Les occupants peuvent louer ou posséder les propriétés dans lesquelles ils vivent. Les maisons de plus de quatre unités sont généralement considérées comme des propriétés commerciales.
Immobilier commercial : L’ immobilier commercial est un bien utilisé à des fins commerciales. L’immobilier commercial est classé comme un espace de bureau, un espace de vente au détail ou une maison multifamiliale. Certains exemples de biens immobiliers commerciaux comprennent les bureaux d’affaires (bureaux), les restaurants (commerce de détail) et les grands immeubles d’appartements (multifamiliaux).
Immobilier industriel : Comme son nom l’indique, ces propriétés ont un objectif commercial industriel. Quelques exemples incluent les entrepôts d’expédition ou de stockage, les usines et les centrales électriques.
Terrain : Le terrain consiste généralement en une propriété non développée sans aucune structure. Il existe des moyens limités de gagner de l’argent sur la terre en tant qu’investissement. Les propriétaires fonciers peuvent gagner de l’argent grâce à l’utilisation des terres, comme l’agriculture, ou à la mise en valeur ou à la vente de la terre.
En plus des types de propriétés, il existe trois façons principales de gagner de l’argent grâce aux investissements immobiliers: les intérêts sur les prêts, l’appréciation et le loyer .

Intérêts sur les prêts (ou, dans le langage de l’immobilier, « dette »): Un prêt immobilier est un arrangement dans lequel les investisseurs prêtent de l’argent à un promoteur immobilier et gagnent de l’argent grâce aux paiements d’intérêts sur le principal du prêt. L’investissement par emprunt peut fournir des flux de trésorerie réguliers à un investisseur. Selon le nombre de prêteurs, il peut y avoir un ou plusieurs types de dette dans la pile de capitaux des prêts. Les types de dette comprennent la dette senior, la dette junior et la dette mezzanine . La dette peut également être garantie ou non garantie. Cette distinction définit les droits de l’investisseur en cas de saisie d’une propriété en cas de défaut de prêt. Un prêt est un type d’investissement passif utilisé par les sociétés de capital-investissement, les REIT et les plateformes d’investissement immobilier. Les paiements d’intérêts peuvent offrir un moyen de tirer un revenu passif d’investissements immobiliers.
Appréciation : Comme la propriété de toute équité , la propriété immobilière donne à l’investisseur la possibilité de gagner de l’ argent de la vente de l’équité. L’ appréciation , ou l’augmentation de la valeur d’une propriété au fil du temps, représente le profit potentiel disponible pour un investisseur lorsque cette propriété est vendue. Contrairement aux placements par emprunt ou aux revenus locatifs, une vente offre un seul et unique rendement. Les capitaux propres peuvent généralement être classés comme actions privilégiées ou actions ordinaires . La participation au capital peut être un investissement actif ou passif selon la position de l’investissement dans la pile de capital.
Loyer : Une propriété peut être louée par les propriétaires pour gagner un revenu de loyers. Comme pour les revenus générés par un investissement en dette, les revenus locatifs peuvent fournir un flux de revenus régulier. En fonction de la manière dont un propriétaire gère son bien immobilier (que ce soit de manière indépendante ou par l’intermédiaire d’un gestionnaire immobilier engagé), il peut conserver l’intégralité de ses bénéfices ou partager les bénéfices avec une société de gestion immobilière. Les loyers peuvent offrir un potentiel de revenu passif selon la méthode d’investissement.
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Chaque catégorie d’immobilier et type d’investissement comporte son propre ensemble de risques et de récompenses. Quelle que soit la manière dont vous investissez dans l’immobilier, il est important de choisir judicieusement les investissements en testant les forces et les faiblesses des opportunités grâce à un processus de souscription rigoureux . Peu importe qui effectue la souscription, ce processus de diligence raisonnable joue un rôle essentiel pour déterminer si une opportunité d’investissement est financièrement saine et si elle peut atteindre vos objectifs financiers.

De nombreux investisseurs aiment utiliser le taux de rendement prévu comme indicateur clé lors de l’analyse de l’immobilier. Cependant, les investisseurs immobiliers plus chevronnés se tourneront souvent vers le taux de capitalisation , ou «taux plafond», comme moyen privilégié d’évaluer une opportunité.

Comment investir dans l’immobilier
Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier avec des montants d’argent variables et des degrés divers d’engagement en temps, de capital, d’horizons d’investissement, de risque et de rendement potentiel. Certains gagnent un revenu et une appréciation, et certains ne gagnent qu’un revenu. Les stratégies d’investissement immobilier se divisent en deux groupes: les investissements actifs et passifs . Voici huit façons fondamentales d’investir dans l’immobilier avec des stratégies allant de l’intense, à fort effort à la non-intervention, à faible effort.

Investissement actif dans l’immobilier (le faire vous-même )
L’investissement immobilier actif nécessite une connaissance personnelle importante de l’immobilier et une gestion pratique ou une délégation de responsabilités. Les investisseurs actifs peuvent travailler en tant qu’investisseurs immobiliers à temps partiel ou à temps plein, en fonction du nombre de leurs immeubles de placement et de la nature de ces investissements. Ils investissent généralement dans des propriétés avec un ou quelques propriétaires, ils assument donc une part de responsabilité pour assurer le succès d’un immeuble de placement. Pour cette raison, les investisseurs immobiliers actifs ont besoin d’une compréhension approfondie de la façon d’investir dans l’immobilier, y compris de la perspicacité financière, et des compétences de négociation pour améliorer leur taux de capitalisation et le retour global sur investissement.

Propriété-retournement
Maison-Flipping

Le retournement de maison est le moyen le plus actif et le plus pratique d’investir dans l’immobilier. Dans une maison flip, un investisseur achète une maison, fait des changements et des rénovations pour améliorer sa valeur sur le marché, puis la vend à un prix plus élevé. Le retournement de maison est généralement un investissement à court terme, car plus l’investisseur est propriétaire de la maison depuis longtemps sans la louer aux locataires, plus leurs dépenses s’additionnent. Cela ronge leur potentiel de rendement lorsqu’ils le vendent. Les investisseurs peuvent réparer ou rénover la maison pour augmenter son prix de vente ou la vendre sans effectuer de réparations lorsque sa valeur sur le marché du logement augmente en raison de facteurs extérieurs.

Si vous regardez HGTV, vous avez probablement vu une maison se transformer en moins de 30 minutes et être vendue pour un profit considérable par des professionnels de la maison. Dans ces émissions, les flippers achètent une maison qu’ils jugent sous-estimée, ajoutent de la valeur grâce à des rénovations – comme le remplacement de comptoirs ou de revêtements de sol, ou démolissent des murs pour changer de plan d’étage – puis vendent la maison à un prix plus élevé pour transformer un profit.

Bien que le changement de maison soit passionnant, il nécessite également une connaissance approfondie des finances et de l’immobilier pour vous assurer que vous pouvez gagner de la maison dans les limites de temps et de budget pour vous assurer de gagner de l’argent lorsque la maison est vendue. Le succès – et le fardeau financier – d’un retournement de maison incombe entièrement à l’investisseur. Vous avez besoin de suffisamment de liquidités pour payer un acompte et / ou un crédit suffisant pour garantir un prêt immobilier afin d’acheter une propriété avant qu’un autre flipper ne le fasse. C’est un investissement immobilier à haute pression et à enjeux élevés qui constitue une excellente télévision, mais une bonne opportunité d’investissement uniquement pour certains investisseurs avertis.

Vente en gros

La vente en gros est une autre stratégie de retournement de propriété . Le commerce de gros, c’est lorsqu’un investisseur signe un contrat pour acheter une propriété qui, selon lui, a un prix inférieur à la valeur marchande, puis vend ce contrat rapidement à un autre investisseur à un prix plus élevé pour un profit.

Le plus souvent, les grossistes recherchent des propriétés nécessitant des rénovations et les vendent à des nageurs qui sont prêts à effectuer les rénovations pour ajouter plus de valeur à la propriété afin de la vendre à un prix plus élevé. Un investisseur signera un contrat pour acheter une propriété et déposera un dépôt d’argent sérieux . Ensuite, ils essaient rapidement de vendre la maison à un flipper avec une prime, ce qui en fait un profit. Essentiellement, un grossiste reçoit des honoraires d’intermédiation pour la vente d’une maison à un flipper. Cependant, contrairement aux courtiers immobiliers traditionnels, un grossiste utilise sa position d’acheteur sous contrat pour négocier la transaction.

Le commerce de gros est une entreprise risquée, qui nécessite également une expertise immobilière et financière. Il exige une bonne diligence raisonnable et l’accès à un réseau d’acheteurs potentiels afin de vendre la propriété dans un délai court à un prix rentable. Sinon, comme le retournement de maison, vous risquez de ne pas faire de profit ou, pire, de perdre de l’argent.

Propriétés de location

Les immeubles locatifs ont également besoin d’une gestion pratique, mais ils ont un horizon d’investissement à long terme. Tout type de bien (résidentiel, commercial ou industriel) peut être un bien locatif. Les propriétaires gagnent régulièrement des liquidités sur une base mensuelle sous la forme de paiements de loyer des locataires. Cela peut fournir un flux de revenus stable et fiable pour les investisseurs, mais cela nécessite également beaucoup de travail ou de délégation de responsabilités pour garantir le bon déroulement des opérations.

Tout d’abord, vous devez trouver des locataires pour votre propriété. Cela peut être facile ou difficile en fonction de votre type de propriété et des ressources disponibles pour trouver des locataires. Vous êtes également responsable de la vérification des antécédents des locataires potentiels (si vous le souhaitez) et de la fourniture de contrats de bail légalement solides aux locataires. Pour chaque mois où vous n’avez pas de locataire, vous manquez les revenus de votre investissement.

Une fois que vous avez des locataires, vous avez un peu plus de tâches qui en découlent. En tant que propriétaire, vous êtes responsable de la collecte des loyers, de l’entretien de la propriété, des réparations, des expulsions, de la tenue de registres et du respect de toutes les lois fédérales, étatiques et locales applicables à tout moment. Selon le nombre et la taille des propriétés locatives que vous possédez, la gestion immobilière peut être un travail à temps partiel ou à temps plein.

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Certains investisseurs immobiliers qui ne souhaitent pas gérer la gestion d’un bien immobilier contractent une société de gestion immobilière moyennant des frais fixes ou des honoraires en pourcentage des revenus. Cela enlève un peu de poids sur les épaules d’un investisseur, transformant l’immobilier en un investissement plus passif. Cependant, ce compromis signifie également qu’un investisseur cède une partie du contrôle de ses propriétés et perd une partie de son revenu mensuel.

Locations à court terme
Les propriétés de location à court terme permettent aux résidents de louer leur logement à la nuit, généralement comme alternative à un hôtel. Les locations à court terme sont similaires aux propriétés locatives, mais elles sont spécifiques aux propriétés résidentielles et ne sont généralement disponibles que pour des périodes de courte durée. Contrairement aux locations traditionnelles, les locations à court terme, généralement gérées par des sociétés telles que Airbnb et VRBO, vous permettent de louer une partie ou l’intégralité de votre maison. Les résidents gagnent de l’argent en louant leur propriété à la nuit, ce qui peut fournir des flux de trésorerie réguliers ou irréguliers, en fonction de la demande de la propriété au sein de son marché spécifique. Les propriétaires sont responsables de l’ameublement et de l’entretien de la maison pour les locataires.

Les locations à court terme nécessitent généralement beaucoup moins d’expertise et de supervision que les locations traditionnelles pour plusieurs raisons. Des sites Web tiers, tels qu’Airbnb et VRBO, facilitent la réservation du bien locatif et créent le contrat entre le propriétaire et le locataire. Étant donné que les entreprises tierces gèrent plusieurs composants du processus de location, les propriétés de location à court terme peuvent être un travail à temps partiel ou une agitation secondaire.

Bien que la location à court terme puisse être une solution lucrative pour la chambre d’amis de votre maison, avant de vous inscrire, il est important de bien connaître les lois régissant la location à court terme dans votre région. Les gestionnaires d’appartements peuvent interdire aux locataires d’inscrire un appartement loué comme location à court terme. Les associations de propriétaires ont le pouvoir d’interdire les locations à court terme, et dans certaines villes, comme New York et Los Angeles , il existe des restrictions sur les types de locations à court terme. Et, même en tant que propriétaire à court terme, il est important de vous assurer que vous êtes prêt à gérer les éventuels maux de tête qui pourraient survenir en accueillant des locataires à court terme.

Investissement immobilier passif ( la méthode pratique )
L’investissement immobilier passif offre des opportunités d’investir dans l’immobilier pour tous: ceux qui ont une connaissance approfondie de l’immobilier et de la finance et ceux qui ont une expertise limitée ou inexistante. Les investisseurs immobiliers passifs ne fournissent généralement que du capital et permettent aux professionnels d’investir dans l’immobilier en leur nom. Comme pour les actions et les obligations, ils ne sont responsables que de leurs propres investissements et non du fonds en général. En général, les investissements immobiliers passifs offrent un plus grand potentiel de revenu passif que la plupart des investissements immobiliers actifs, qui nécessitent généralement une gestion plus pratique.

Fonds de Private Equity
Un fonds de capital-investissement est un modèle d’investissement dans lequel les investisseurs mettent leur argent en commun dans un seul fonds pour effectuer des investissements sur le marché privé. Il s’agit généralement de partenariats à responsabilité limitée avec un gestionnaire ou un groupe de gestion désigné. Bien que le gestionnaire gère activement les investissements du fonds, les investisseurs ne sont pas tenus d’être directement impliqués de manière régulière. Cependant, en tant qu’investisseur, il est important d’avoir les connaissances financières et immobilières nécessaires pour comprendre et évaluer les risques et les rendements potentiels de chaque investissement, car les minimums d’investissement sont généralement assez élevés.

L’accès aux fonds de private equity est généralement limité aux investisseurs accrédités et institutionnels ayant une valeur nette élevée. Les minimums d’investissement peuvent varier, mais ne sont généralement pas inférieurs à 100 000 $. Les fonds de private equity utilisent généralement un modèle « deux et vingt », dans lequel ils facturent des frais de gestion annuels de 2% et des frais supplémentaires de 20% sur les bénéfices que le fonds réalise au-delà d’un rendement spécifié. Les fonds de capital-investissement sont également généralement illiquides et sont donc limités aux investisseurs qui peuvent se permettre d’immobiliser de grandes sommes d’argent pendant de longues périodes.

Fonds communs immobiliers
Également structuré comme un fonds commun, un fonds commun de placement est un véhicule d’investissement structuré comme une société, qui met en commun l’argent de ses clients et investit en leur nom. Plutôt que de détenir directement des actifs, les investisseurs en fonds communs de placement possèdent des actions d’un fonds commun de placement et le fonds lui-même détient les placements qu’il acquiert et gère. Les fonds communs de placement peuvent générer des rendements pour les investisseurs sous forme de dividendes lors de la propriété et d’appréciation lors de la vente d’actions de fonds.

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Les fonds immobiliers investissent généralement dans des véhicules d’investissement qui possèdent des biens immobiliers, tels que des actions immobilières ou des REIT, mais peuvent également investir directement dans des actifs immobiliers. Ils peuvent également se concentrer sur tout type de biens immobiliers ou offrir un mélange de résidentiel, commercial et industriel.

Contrairement aux autres fonds évoqués jusqu’à présent, les fonds communs de placement investissent généralement dans des actifs cotés en bourse, qui offrent des niveaux élevés de liquidité. Les fonds communs de placement sont structurés comme des investissements passifs ne nécessitant que du capital de leurs investisseurs et beaucoup comportent également un faible investissement minimum. En raison de ces caractéristiques, les fonds immobiliers offrent aux investisseurs ordinaires un moyen d’accéder à des investissements immobiliers gérés par des professionnels.

Cependant, comme ils détiennent des actifs cotés en bourse, la valeur liquidative de leurs actions peut être fortement corrélée aux mouvements du marché boursier plutôt que liée à la valeur des actifs qu’ils possèdent. Par conséquent, les fonds communs de placement sont l’une des stratégies d’investissement immobilier les plus volatiles.

Les minimums d’investissement, les structures de frais et la répartition du portefeuille varient également selon les fonds. Les réglementations de la Securities Exchange Commission (SEC) exigent que les fonds communs de placement allouent au moins 80% de leurs actifs au type d’investissement impliqué dans le nom du fonds. Cependant, le nom d’un fonds peut être trompeur et les fonds communs de placement peuvent légalement investir dans des secteurs et des classes d’actifs. Il est important que les investisseurs comprennent quels actifs composent un fonds commun de placement ainsi que les coûts et frais qui en découlent.

FPI
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui investit dans des titres de créance ou de capitaux propres dans l’immobilier commercial. En général, les FPI offrent un portefeuille de biens immobiliers productifs de revenus aux investisseurs. Les investisseurs achètent des actions de la FPI et tirent un revenu de ses titres de créance et de capitaux propres sous forme de dividendes. À l’instar des fonds communs de placement, les FPI ont été créées pour donner aux investisseurs ordinaires un accès public aux investissements immobiliers. Selon la loi, une FPI doit tirer au moins 75% de son revenu brut de l’immobilier et investir au moins 75% de son actif dans l’immobilier. De plus, il doit distribuer au moins 90% de son revenu imposable aux actionnaires chaque année.

Aujourd’hui, les FPI peuvent être classées en fonction de l’accès des investisseurs de trois manières: les FPI privées, les FPI cotées en bourse et les FPI non cotées en bourse.

Les REIT privées ne sont pas enregistrées auprès de la SEC et ne sont pas cotées en bourse. Ils sont similaires aux fonds de capital-investissement à bien des égards: ils sont généralement limités aux investisseurs accrédités qui ont une valeur nette élevée, et bien que les minimums soient subjectifs, ils sont généralement assez élevés. Les FPI privées comportent également généralement des frais élevés, parfois jusqu’à 15% . Enfin, ils sont généralement illiquides, ce qui limite l’accès à ceux qui peuvent se permettre d’investir de grosses sommes d’argent pendant de longues périodes.

Les FPI cotées en bourse sont enregistrées auprès de la SEC et négociées en bourse. Contrairement à la plupart des investissements immobiliers, ceux-ci sont très liquides sans investissement minimum autre que le prix de l’action, de sorte que les investisseurs peuvent les acheter et les vendre facilement. Bien que les FPI publiques offrent le meilleur accès, parce qu’elles sont corrélées aux marchés publics comme les fonds communs de placement, elles constituent l’une des stratégies d’investissement immobilier les plus volatiles.

Une FPI ouverte non négociée est en quelque sorte un hybride entre une FPI cotée en bourse et une FPI privée. Ils sont enregistrés auprès de la SEC, mais ne sont pas négociés en bourse. L’accès peut être ouvert ou restreint et leurs investissements minimums peuvent varier. Ils sont généralement illiquides et peuvent entraîner des frais d’investissement élevés, mais ce n’est pas toujours le cas.

Plateformes d’investissement immobilier en ligne
Les investissements mutualisés sur les plateformes immobilières en ligne sont une stratégie relativement nouvelle. Ils investissent dans des opportunités d’investissement immobilier qui seraient autrement difficiles à trouver ou hors de portée au niveau individuel. Les plateformes immobilières offrent aux investisseurs la possibilité d’investir dans des actifs individuels ou un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Certains n’offrent un accès qu’aux placements par emprunt et d’autres offrent à la fois des placements en dette et en actions. Et, certains se concentrent sur une ville ou une région spécifique et d’autres investissent dans tout le pays. De nombreuses plateformes d’investissement immobilier comportent des restrictions, telles que des exigences d’accréditation et des investissements minimums élevés, mais toutes ne le font pas.

Par exemple, Fundrise regroupe les investissements de plus de 100 000 investisseurs de toutes tailles et met à profit leur pouvoir d’achat collectif pour investir dans des opportunités d’investissement immobilier qui seraient autrement hors de portée de la plupart des investisseurs sur une base individuelle. L’équipe immobilière de Fundrise a investi dans plus de 4,9 milliards de dollars de biens immobiliers pour le compte des investisseurs depuis 2012. Cette équipe investit dans la dette et les actions, l’immobilier commercial et résidentiel à travers les États-Unis, créant des portefeuilles basés sur des objectifs parmi lesquels . Contrairement à d’autres plateformes d’investissement immobilier plus restrictives, Fundrise est ouvert à tous sans accréditation ni restriction de valeur nette. En fait, n’importe qui peut investir avec seulement 500 $ .

Alors que les investissements Fundrise sont généralement illiquides, et donc les mieux adaptés aux investisseurs qui peuvent se permettre de bloquer leur investissement pendant de longues périodes, Fundrise offre aux investisseurs un accès à un niveau de liquidité plus élevé que certaines autres options du marché privé par le biais de plans de rachat , sous réserve de certaines restrictions et limitations. *

Quelles sont les conséquences fiscales de l’investissement immobilier?
Les taxes foncières peuvent varier selon l’investisseur car, comme les autres impôts basés sur les bénéfices, des considérations individuelles sont prises en compte. Déterminer le montant des impôts dus et le moment où ils sont imposés peut varier pour chaque investisseur. Plusieurs facteurs, y compris le véhicule d’investissement, le véhicule de détention, le revenu du travail, entre autres facteurs, sont pris en considération.

Il n’est pas difficile de voir comment la fiscalité peut devenir très compliquée très rapidement. Mais lorsqu’ils sont bien réalisés, certains investissements immobiliers peuvent offrir des économies d’impôt substantielles. Si vous avez besoin d’aide pour naviguer parmi vos options, vous devriez en parler à votre conseiller financier.

Si les circonstances individuelles ont un impact significatif sur la fiscalité, les principes des taxes foncières sont en grande partie simples. Les rendements tirés des investissements immobiliers se répartissent généralement en deux catégories: le revenu ou l’appréciation . De manière générale, les revenus provenant de l’immobilier sont soumis à un impôt sur le revenu et la plus-value est soumise à un impôt sur les plus-values.

Impôts sur le revenu

Investissements actifs

Plusieurs des investissements actifs et passifs dont nous avons discuté sont capables de générer des revenus. Les investissements actifs, tels que les immeubles locatifs (à la fois traditionnels et à court terme) peuvent générer des revenus grâce aux paiements de location. L’imposition de ces revenus dépend de plusieurs facteurs, mais en général, les revenus tirés d’un immeuble locatif sont imposables annuellement et soumis aux taux d’imposition ordinaires .

En tant qu’investisseur actif, le propriétaire peut probablement réclamer des dépenses déductibles engagées tout au long de l’année pour entretenir et réparer la propriété, telles que les impôts fonciers, les assurances et les frais d’entretien, réduisant ainsi le montant total du revenu imposable. Les coûts d’amortissement , qui peuvent inclure les coûts d’amélioration de la propriété, peuvent également être réclamés pour réduire davantage la responsabilité fiscale, mais les propriétaires de biens locatifs devront probablement payer des impôts sur le revenu sur leur récupération d’amortissement lors de la vente de la propriété en plus des impôts sur les gains en capital.

Investissements passifs

La plupart des investissements passifs peuvent également générer des revenus, généralement sous la forme de revenus passifs, et ces revenus peuvent être distribués de plusieurs manières en fonction de la structure de l’investissement. Les investisseurs qui détiennent des investissements immobiliers par le biais de la propriété d’actions, tels que les fonds communs de placement ou les REIT, peuvent recevoir des paiements de revenus sous forme de dividendes, qui sont répartis en fonction du nombre d’actions détenues.

D’autres structures, comme les fonds de private equity, peuvent distribuer les revenus du partenariat en fonction du pourcentage du partenariat détenu par l’investisseur. Les partenariats permettent également aux associés de demander des déductions pour les dépenses et les pertes proportionnellement à la propriété et au rôle au sein de la société de personnes, mais les implications fiscales varient selon la société de personnes.

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Étant donné que les investissements immobiliers passifs ne sont pas détenus directement par l’investisseur dans la plupart des cas, la structure de l’investissement peut avoir des implications fiscales importantes pour les investisseurs. Par exemple, le revenu gagné dans une société de personnes est imposé sur la déclaration de revenus de l’investisseur individuel, et non au niveau de la société de personnes. De même, les revenus distribués aux FPI et aux investisseurs en fonds communs de placement sont imposables uniquement au niveau de l’investisseur et non au niveau du fonds tant que ces fonds satisfont aux exigences légales pour se qualifier pour leur structure élue.

Les fonds communs de placement et les FPI peuvent offrir un avantage supplémentaire: à partir de 2018, les investisseurs qui reçoivent des distributions de revenu d’entités intermédiaires, telles que les fonds communs de placement et les FPI, peuvent bénéficier d’une déduction jusqu’à 20% sur le revenu d’entreprise admissible chaque année. Les offres, telles que les eREIT, qui sont incluses dans les plans d’investissement Fundrise , peuvent offrir aux investisseurs l’accès à cet avantage fiscal.

Capital Gains Taxes

L’appréciation est réalisée lorsqu’un investisseur vend un investissement en actions, qu’il s’agisse d’un investissement actif ou passif. À la vente de cet investissement, tout rendement tiré de la plus-value est considéré comme un gain en capital et assujetti à un impôt sur les gains en capital .

La durée de possession influe sur le taux d’imposition d’un placement en actions. En règle générale, les rendements gagnés sur un investissement acheté et vendu en moins d’un an sont classés comme des gains en capital à court terme, et les rendements gagnés sur un placement détenu pendant au moins un an sont classés comme des gains en capital à long terme.

Gains en capital à court terme

Les gains en capital à court terme sont considérés comme faisant partie de votre revenu annuel et sont imposés aux taux d’imposition ordinaires. Si vous achetez et vendez un investissement actif, tel qu’un immeuble locatif, dans un délai d’un an, vos revenus seront considérés comme des gains en capital à court terme. De même pour les placements passifs, si vous achetez et vendez des actions d’une FPI ou quittez une société de personnes dans un délai d’un an, toute appréciation sera également soumise à l’impôt sur les plus-values ​​à court terme.

Gains en capital à long terme

L’imposition des plus-values ​​à long terme fonctionne un peu différemment. Comme les gains à court terme, les bénéfices ajustés seront imposables, mais probablement à un taux inférieur. Les contribuables dont la tranche d’imposition marginale est de 12% ou moins ne paieront généralement pas d’impôt à long terme sur les gains en capital. Ceux dans la tranche d’imposition de 22% à 35% paieront généralement 15%, et ceux dans la tranche d’imposition de 37% paieront généralement 20% d’impôt sur les gains en capital.

Si vous vendez un investissement immobilier en actions, qu’il soit actif ou passif, après un minimum d’un an de détention, tout bénéfice sera soumis à des impôts sur le revenu à long terme.

Les impôts sur les gains en capital peuvent être différés ou réduits en fonction de nombreux facteurs, y compris le véhicule de placement par lequel ils ont été gagnés et la façon dont les gains en capital sont utilisés après leur réalisation. Par exemple, le report des gains en capital dans un échange 1031 peut reporter la responsabilité fiscale si un immeuble de placement est échangé contre un autre similaire, mais il ne peut pas réduire ou éliminer indéfiniment votre obligation fiscale.

Mettre tous ensemble
L’immobilier a un historique de cohérence sur le long terme. L’investissement immobilier offre la possibilité de générer des rendements importants et d’ajouter une diversification significative à votre portefeuille. Lorsqu’elle est gérée judicieusement, elle peut devenir une source précieuse de flux de trésorerie dans votre portefeuille de placements en plus du potentiel d’appréciation à long terme qu’elle offre. Comme pour tout investissement, les investissements immobiliers vous obligent à comprendre et à peser les risques et les avantages potentiels avant de commencer. Chaque méthode d’investissement immobilier nécessite différents niveaux de ressources.

Si cela correspond à vos objectifs, aux ressources disponibles et à votre personnalité, les projets de retournement de maison au rythme rapide et à haut risque peuvent être ce qui a le plus de sens pour vous. Si vous n’avez pas de connaissances et d’expérience approfondies pour cela, ou si vous n’avez pas un fort désir de devenir propriétaire, vous pouvez toujours accéder aux avantages de diversification et au potentiel de revenus de l’immobilier. Il existe des options d’investissement passives, telles que Fundrise , qui peuvent vous aider à investir dans l’immobilier sans assumer des obligations permanentes qui incombent aux investisseurs actifs.

Fundrise offre non seulement un accès à l’immobilier sur le marché privé, mais également une diversification au sein de la classe d’actifs. Vous pouvez investir dans des portefeuilles contenant des dizaines d’ actifs immobiliers diversifiés entre les types de propriétés commerciales et résidentielles, les structures de placement en titres de créance et en actions, ainsi que géographiquement à travers les États-Unis en fonction de votre objectif .